সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি: কীভাবে করতে হয় ও কী জানা যায়
জমি ক্রয়ের আগে যত ধরনের যাচাই করা হয়, তার মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি সম্ভবত সবচেয়ে কার্যকর। কারণ এটি এমন তথ্য দেয় যা বিক্রেতার কাছ থেকে পাওয়া যায় না এবং খতিয়ান দেখেও জানা যায় না — নির্দিষ্ট জমির বিপরীতে অতীতে আর কী কী দলিল সম্পাদিত হয়েছে।
অথচ ক্রেতাদের একটি বড় অংশ এই ধাপটি এড়িয়ে যান, কারণ প্রক্রিয়াটি সম্পর্কে ধারণা কম এবং কিছুটা সময়সাপেক্ষ। ফলে একই জমি একাধিকবার বিক্রির মতো প্রতারণা ধরা পড়ে অনেক দেরিতে।
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যে রেকর্ড থাকে
| রেকর্ড | কী থাকে |
|---|---|
| বালাম বই | রেজিস্ট্রিকৃত প্রতিটি দলিলের পূর্ণ অনুলিপি |
| সূচি বই — নামভিত্তিক | দাতা ও গ্রহীতার নাম অনুযায়ী তালিকা |
| সূচি বই — সম্পত্তিভিত্তিক | জমির অবস্থান অনুযায়ী তালিকা |
তল্লাশির কার্যকারিতা নির্ভর করে কোন সূচি ব্যবহার করা হচ্ছে তার উপর। সম্পত্তিভিত্তিক সূচিতে নির্দিষ্ট মৌজা ও দাগের বিপরীতে সম্পাদিত দলিল খোঁজা যায়, যা জমি যাচাইয়ের জন্য সবচেয়ে সরাসরি পথ।
তল্লাশিতে যা জানা যায়
- নির্দিষ্ট জমির বিপরীতে অতীতে সম্পাদিত সব দলিল
- একই জমি পূর্বে অন্য কারো কাছে বিক্রি হয়েছে কি না
- জমির উপর রেজিস্টার্ড বন্ধক রয়েছে কি না
- বিক্রেতা কীভাবে মালিক হয়েছিলেন — তাঁর ক্রয় দলিলের তথ্য
- জমি নিয়ে কোনো রেজিস্টার্ড বায়না চুক্তি রয়েছে কি না
- আমমোক্তারনামা রেজিস্টার্ড হয়েছে কি না বা বাতিল হয়েছে কি না
তৃতীয় ও পঞ্চম বিষয়টি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ। রেজিস্টার্ড বন্ধক বা বায়না চুক্তি জমির উপর একটি দায় তৈরি করে, যা খতিয়ান দেখে বোঝার উপায় নেই।
তল্লাশির পদ্ধতি
- সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস চিহ্নিত করা হয় — জমি যে এলাকায়, সেই এলাকার অফিস।
- নির্ধারিত ফরমে তল্লাশির আবেদন দাখিল করা হয়।
- আবেদনে মৌজা, দাগ নম্বর, খতিয়ান ও কত বছরের তল্লাশি প্রয়োজন তা উল্লেখ করা হয়।
- নির্ধারিত কোর্ট ফি ও তল্লাশ ফি পরিশোধ করা হয়।
- সূচি বই থেকে সংশ্লিষ্ট দলিলের তালিকা বের করা হয়।
- প্রয়োজনে বালাম বই থেকে নির্দিষ্ট দলিলের অনুলিপি পরীক্ষা করা হয় বা নকল তোলা হয়।
কত বছরের তল্লাশি করানো হবে তা একটি বিবেচনার বিষয়। বেশি বছর মানে বেশি ফি ও সময়, কিন্তু কম বছরের তল্লাশিতে পুরনো দায় ধরা না পড়ার ঝুঁকি থাকে। সাধারণত বিক্রেতার ক্রয়ের সময় থেকে বর্তমান পর্যন্ত সময়কাল অন্তর্ভুক্ত করার রীতি প্রচলিত।
খরচের খাত
তল্লাশির খরচ কয়েকটি খাতের সমষ্টি — আবেদনপত্রে সংযুক্ত কোর্ট ফি, তল্লাশ ফি যা বছরের সংখ্যার উপর নির্ভর করে, বালাম বই পরিদর্শন ফি, এবং কোনো দলিলের নকল নিলে পৃষ্ঠাভিত্তিক নকল ফি। হারগুলো সময়ে সময়ে পরিবর্তিত হয় বলে আবেদনের আগে সংশ্লিষ্ট অফিস থেকে জেনে নেওয়ার রীতি রয়েছে।
সীমাবদ্ধতা
তল্লাশি সব ঝুঁকি ধরতে পারে না। কয়েকটি বিষয় এর বাইরে থেকে যায়:
- অরেজিস্টার্ড দলিল বা মৌখিক বন্দোবস্ত
- দলিল জমা রেখে নেওয়া বন্ধক, যা রেকর্ডে নাও থাকতে পারে
- জমি খাস, অর্পিত বা অধিগ্রহণাধীন কি না
- বিচারাধীন মামলার তথ্য
- মাঠপর্যায়ে দখলের প্রকৃত অবস্থা
তল্লাশি ভূমি অফিসের যাচাই ও সরেজমিন পরিদর্শনের বিকল্প নয়, পরিপূরক। তিনটি একসঙ্গে করলেই যাচাই সম্পূর্ণ বিবেচিত হয়।