প্রবাসীদের জমি ব্যবস্থাপনা: দূরে থেকে রেকর্ড, কর ও দখল রক্ষার উপায়

প্রবাসী বাংলাদেশিদের একটি বড় অংশ অর্জিত অর্থে দেশে জমি কেনেন। কিন্তু দূরত্ব ও দীর্ঘ অনুপস্থিতির কারণে সেই জমি নিয়ে বিরোধে জড়ানোর ঘটনাও কম নয়। জমি বেদখল হয়ে যাওয়া, আত্মীয়ের নামে রেকর্ড হয়ে যাওয়া কিংবা আমমোক্তারনামার অপব্যবহারে জমি বিক্রি হয়ে যাওয়া — এসব অভিযোগ নিয়মিত শোনা যায়।

ঝুঁকিগুলোর একটি সাধারণ বৈশিষ্ট্য রয়েছে — প্রায় সবই দীর্ঘ নিষ্ক্রিয়তার সুযোগে ঘটে। জমির মালিক দীর্ঘদিন যোগাযোগ না রাখলে, কর পরিশোধ না করলে ও রেকর্ড যাচাই না করলে সমস্যা তৈরি হওয়ার সুযোগ বাড়ে।

রেকর্ড হালনাগাদ রাখা

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ হলো ক্রয়ের পরপরই নিজের নামে নামজারি সম্পন্ন করানো। নামজারি ছাড়া জমি রেকর্ডে আগের মালিকের নামেই থাকে, এবং সেই অবস্থায় একই জমি অন্য কারো কাছে বিক্রি হয়ে গেলে প্রতিকার জটিল হয়ে পড়ে।

উল্লেখযোগ্য বিষয় হলো, প্রবাসী আবেদনকারীদের নামজারি আবেদন অগ্রাধিকার ভিত্তিতে নিষ্পত্তির ব্যবস্থা রাখা হয়েছে। আবেদনের সময় প্রবাসী হিসেবে তথ্য উল্লেখ করলে এই সুবিধা প্রযোজ্য হয়।

কর পরিশোধের ধারাবাহিকতা

ভূমি উন্নয়ন কর এখন অনলাইনে পরিশোধ করা যায়, ফলে দেশে না এসেও ধারাবাহিকতা বজায় রাখা সম্ভব। এই ধারাবাহিকতা কেবল আইনি দায় মেটানো নয় — প্রতিটি বছরের দাখিলা দখল ও মালিকানার একটি সরকারি স্বীকৃতি তৈরি করে রাখে।

বেদখল সংক্রান্ত মামলায় ধারাবাহিক দাখিলা গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হিসেবে বিবেচিত হয়। বিপরীতে দীর্ঘ বিরতি থাকলে বিপক্ষ পক্ষ তা নিজের সুবিধায় ব্যবহারের সুযোগ পায়।

প্রতিনিধি নিয়োগে সতর্কতা

দেশে কাজ করানোর জন্য আমমোক্তারনামা দেওয়া প্রয়োজন হয়, তবে এর পরিধি নিয়ে সতর্কতা জরুরি। প্রচলিত কিছু বিবেচনা:

• সাধারণ নয়, নির্দিষ্ট কাজের জন্য বিশেষ আমমোক্তারনামা দেওয়া
• বিক্রয়ের ক্ষমতা প্রয়োজন না হলে তা অন্তর্ভুক্ত না করা
• ক্ষমতার মেয়াদ দলিলে উল্লেখ করা
• কাজ সম্পন্ন হলে আমমোক্তারনামা বাতিল করা এবং বাতিলের তথ্য প্রকাশ করা
• একাধিক ব্যক্তির যৌথ স্বাক্ষরের শর্ত রাখার বিষয়টি বিবেচনা করা

বিদেশ থেকে সম্পাদিত আমমোক্তারনামা সংশ্লিষ্ট দেশে বাংলাদেশ দূতাবাস বা হাইকমিশনের মাধ্যমে সত্যায়িত হতে হয়, এবং দেশে এনে নির্ধারিত প্রক্রিয়ায় সম্পন্ন করতে হয়।

দখল সংক্রান্ত সুরক্ষা

জমি ফাঁকা ফেলে রাখা বেদখলের ঝুঁকি বাড়ায়। প্রচলিত কিছু ব্যবস্থা:

• জমিতে সীমানা প্রাচীর বা বেড়া দিয়ে সীমানা চিহ্নিত রাখা
• বিশ্বস্ত কারো মাধ্যমে চাষাবাদ বা তত্ত্বাবধানের ব্যবস্থা রাখা
• বর্গা বা ভাড়া দিলে লিখিত চুক্তি সম্পাদন করা
• জমির অবস্থার ছবি তারিখসহ নিয়মিত সংগ্রহ করে রাখা
• দেশে এলে জমি সরেজমিন পরিদর্শন করা

তৃতীয় বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ — মৌখিক বন্দোবস্তে জমি অন্যের ভোগদখলে দিলে দীর্ঘমেয়াদে দখল সংক্রান্ত দাবি তৈরি হওয়ার ঝুঁকি থাকে। লিখিত চুক্তিতে সম্পর্কের প্রকৃতি স্পষ্ট থাকে।

বেদখলের খবর পেলে দ্রুত পদক্ষেপ নেওয়া গুরুত্বপূর্ণ, কারণ সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের দ্রুত প্রতিকার কেবল বেদখলের ছয় মাসের মধ্যেই পাওয়া যায়। দেশে আসতে দেরি হলেও প্রতিনিধির মাধ্যমে আইনি পদক্ষেপ শুরু করা যায়।