জমি হস্তান্তরে উৎসে কর ও অন্যান্য কর: কে দেয়, কীসের ভিত্তিতে

জমি হস্তান্তরের খরচ নিয়ে আলোচনায় সাধারণত স্ট্যাম্প শুল্ক ও রেজিস্ট্রেশন ফি প্রাধান্য পায়। কিন্তু এর পাশাপাশি কর সংক্রান্ত দায়ও থাকে, যা রেজিস্ট্রেশনের সময়েই নিষ্পত্তি করতে হয় এবং যা মোট খরচের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ হতে পারে।

এই কর সংক্রান্ত দায় স্ট্যাম্প শুল্ক থেকে প্রকৃতিগতভাবে ভিন্ন। স্ট্যাম্প শুল্ক দলিল সম্পাদনের উপর আরোপিত; কর আরোপিত হয় লেনদেন থেকে উদ্ভূত আয়ের উপর।

উৎসে কর

জমি হস্তান্তরের সময় দলিল রেজিস্ট্রেশনের পর্যায়েই নির্দিষ্ট হারে কর আদায়ের ব্যবস্থা রয়েছে, যা উৎসে কর নামে পরিচিত। এর যুক্তি হলো — লেনদেনের মুহূর্তেই কর সংগ্রহ করা, পরবর্তীতে আদায়ের উপর নির্ভর না করে।

উৎসে করের হার অভিন্ন নয়। এটি নির্ভর করে জমির অবস্থান ও শ্রেণির উপর — সিটি করপোরেশন এলাকা, পৌরসভা এলাকা ও অন্যান্য এলাকার হার ভিন্ন, এবং বাণিজ্যিক ও আবাসিক জমির ক্ষেত্রেও পার্থক্য থাকে। নির্দিষ্ট কিছু এলাকার জন্য পৃথক হার নির্ধারিত থাকে।

হারগুলো অর্থ আইনের মাধ্যমে সময়ে সময়ে পরিবর্তিত হয়। ফলে দলিল সম্পাদনের আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে প্রচলিত হার জেনে নিয়ে হিসাব করার রীতি প্রচলিত।

কে বহন করে

উৎসে কর প্রকৃতিগতভাবে বিক্রেতার আয়ের সঙ্গে সম্পর্কিত, কারণ হস্তান্তর থেকে আয় করছেন বিক্রেতা। তবে প্রচলিত রীতিতে রেজিস্ট্রেশনের সামগ্রিক খরচ প্রায়ই ক্রেতা বহন করেন, এবং এ নিয়ে দুই পক্ষের মধ্যে ভিন্নমত দেখা দেওয়া অস্বাভাবিক নয়।

এই অস্পষ্টতা দলিল সম্পাদনের দিনে বিরোধের কারণ হয়ে দাঁড়াতে পারে। তাই বায়না চুক্তিতে কোন খরচ কে বহন করবে তা খাতভিত্তিকভাবে উল্লেখ করে রাখার রীতি প্রচলিত — কেবল "রেজিস্ট্রেশন খরচ ক্রেতা বহন করবেন" লেখা যথেষ্ট স্পষ্ট নয়।

মূলধনি লাভের প্রশ্ন

জমি কেনার সময়ের মূল্য ও বিক্রির সময়ের মূল্যের পার্থক্য থেকে যে লাভ হয়, তা কর ব্যবস্থায় বিবেচ্য হতে পারে। এ ক্ষেত্রে দলিলে উল্লিখিত মূল্যই হিসাবের ভিত্তি হয়।

এখানেই দলিলে কম মূল্য লেখার একটি বিপরীত প্রভাব দেখা যায়। ক্রয়ের সময় কম মূল্য লেখা থাকলে পরবর্তীতে বিক্রির সময় কাগজে-কলমে লাভের অঙ্ক বেশি দেখায়, যদিও প্রকৃত লাভ তত নয়।

প্রয়োজনীয় নথি

• কর শনাক্তকরণ নম্বর, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে
• আয়কর রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে
• জাতীয় পরিচয়পত্র
• জমির খতিয়ান ও পূর্ববর্তী দলিল
• হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা

নির্দিষ্ট মূল্যসীমার উপরে লেনদেনের ক্ষেত্রে অতিরিক্ত নথি বা শর্ত প্রযোজ্য হতে পারে। দলিল সম্পাদনের আগে সংশ্লিষ্ট অফিস থেকে প্রযোজ্য প্রয়োজনীয়তা জেনে নেওয়া প্রয়োজন হয়ে পড়ে।

কর সংক্রান্ত হার ও শর্ত তুলনামূলকভাবে ঘন ঘন পরিবর্তিত হয়। পুরনো তথ্যের ভিত্তিতে খরচের হিসাব করলে দলিল সম্পাদনের দিনে প্রকৃত অঙ্কের সঙ্গে বড় গরমিল দেখা দিতে পারে।